DAFTAR
ISI
I.
Executive Summary
II.
Informasi Perusahaan : PT.
BANGUN SUKSES ABADI
a.
Legalitas
b.
Struktur Organisasi
c.
Financial Performa
d.
Pengalaman Perusahaan
III.
Latar Belakang Proyek
Perumahan (Proper)
a.
Sejarah Proper
b.
Konsep Proper
IV.
Aspek Sosial & Environment
a.
Lokasi Proper
b.
Demografi
c.
Kependudukan
d.
Fasilitas Umum
V.
Aspek Aspek Perijinan
(Legalitas)
a.
Perijinan Project
b.
Rekomendasi dari Pihak Terkait
VI.
Aspek Pemasaran
a.
Potensi & Segmentasi Pasar
b.
Markeing Strategy
c.
Project Utility
VII.
Aspek Keuangan Proyek
a.
Proyeksi Biaya Pembangunan
b.
Sumber Dana
c.
Proyeksi Penjualan
d.
Rencana Cash Flow
VIII.
Aspek Teknis
a.
Tahap Persiapan
b.
Tahap Konstruksi
c.
Tahap Operasional
d.
Equipments
IX.
Kesimpulan
I.
Executive Summary
Lokasi Proper : Perumahan Medina Residence – Bintaro , Desa
Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Jawa
Barat.
Peruntukan : Pembangunan 41 unit Rumah Tinggal
Type.36/60 m2
Luas Lokasi : 4.593 m2
Luas Kavling : 2.700 m2 (40%)
Jumlah Unit : 42 unit rumah tinggal T.36/60m2
Periode Project : 10 Bulan
Nilai Penjualan : Rp. 10.500.000.000,-
Modal Sendiri : Rp.
4.476.300.000,-
Pinjaman/Investment : Rp.
4.500.000.000,-
Keuntungan : Rp. 1.523.700.000,-
Developer : PT. BANGUN SUKSES ABADI (joint Operation to
PT. Sentra Inovasitama)
II.
Informasi Perusahaan
Berdasarkan Akta pendirian,
maksud dan tujuan pendirian PT. BANGUN SUKSES ABADI (PT BSA) adalah
untuk melaksanakan jenis usaha di bidang Pembangunan (real estate/developer), Jasa,
Perdagangan, Transportasi, Industri ATK, Perbengkelan, Design dan cetak grafis,
Pertambangan, dan di bidang pertanian.
a. Legalitas
Nama Perusahaan : PT. BANGUN SUKSES ABADI
Alamat Perusahaan : Villa Mula Sakti Blok 0.1 No.31
Bekasi Utara
No. Telp. / Fax. : (021) 8897228 / 88972288
Email Address :
bsa.abadi@gmail.com
Akta Pendirian : No. 10, Tanggal 19 Agustus 2005, Pengesahan akta
pendirian PT oleh Menteri Kehakiman dan Hak Asasi
Manusia RI
TDP : No. C-29940
HT.01.01.TH.2005
NPWP : 02.479.820.9-407.000.
Surat Ket. Domisili : No. 536/71-KL.KT/III/2008, berlaku tanggal 24 Maret 2009
s/d 24 Maret 2009
SIUP : No.510/146-PERINDAG/PB/XI/2005
b. Struktur
Organisasi
Direktur Utama : Muchamad Gunawan
Direktur : Sopyan Iskandar, SE, MM
Komisaris Utama : Ari Pujiastuti
Pengurus
Perusahaan
Direktur Utama : Muchamad Gunawan, Amd
Tempat/tgl. Lahir : Jakarta / 13 Oktober 1969
No. KTP : 10.5501.131069.1005
Instansi : PT. BANGUN SUKSES ABADI
Bidang Usaha : Developer, kontraktor dan jasa properti
Alamat Kantor : Villa Mula Sakti Blok 0.1 No.31 Bekasi Utara
Direktur : Sopyan Iskandar, SE, MM
Tempat/tgl. Lahir : Sukabumi / 01/02/1969
No. KTP : 32.03.14.010269.28844
Instansi : PT. BANGUN SUKSES ABADI
Bidang Usaha : Developer, kontraktor dan jasa properti
Alamat Kantor : Vancouver UB.1/5 Kota Wisata Cileungsi, Bogor
Komisaris Utama : Ari Pujiastuti
Tempat/tgl. Lahir : Gombong / 20 November 1973
No. KTP : 3275038011730023
c. Financial
Performa
Laporan Keuangan tahun 2007 dan 2008 (Anaudited) sbb. :
Penjelasan Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan
a.
PT BSA tidak memiliki komponen
kewajiban untuk tahun 2007 dan 2008 sehingga, current dan quick ratio tidak
dapat didefinisikan. Namun hal ini mengindikasikan bahwa PT BSA tidak akan
mengalami kesulitan di dalam membayar kewajiban yang akan jatuh tempo dalam
jangka waktu satu tahun ke depan.
b.
Laba setelah pajak di tahun 2008 mengalami kenaikan yang signifikan sebesar hampir 300% dibandingkan tahun 2007. Hal ini disebabkan karena PT BSA pada tahun 2008
berhasil meningkatkan penjualan usaha dan menekan biaya operasional jika
dibandingkan dengan tahun 2007.
c.
Rentabilitas perusahaan pada tahun 2008 mengalami perubahan yang dapat
dilihat melalui indikator Return
on Total Assets (ROA). ROA mengalami kenaikan sebesar 100% dibandingkan
dengan tahun 2007. Hal ini disebabkan karena adanya penjualan yang meningkat,
dan PT BSA tidak banyak melakukan penambahan investasi pada tahun 2008. Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa PT BSA
memiliki kemampuan yang baik dalam mengelola keuangannya.
d. Pengalaman Perusahaan
Beberapa proyek perumahan
diwilayah Jabodetabek
No
|
Jenis Pekerjaan
|
Pemberi Kerja/Project
|
Lokasi
|
Periode
|
1
|
Pembangunan rumah 500 unit dengan tipe 36/72
(350 unit) dan tipe 45/120 (150 unit)
|
PT Multi Mega Syahara
|
Desa Ciseeng Parung Bogor
|
2008
|
2
|
Pembangunan SMA N 1 Cikampek
|
Acep Pachyumi (Ketua Panitia Pembangunan)
|
Cikampek
|
--
|
iii. Latar
Belakang Proyek Perumahan (Proper)
a.
Sejarah Proper
Proyek
perumahan “Medina Residence” ini diinisiasi oleh PT. Bangun Sukses Abadi dan
PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang berlokasi
di daerah yang cukup strategis di Bintaro, Tangerang. Proper yang merupakan
proyek bersama antara dua perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan resources
yang dimilki terutama pada aspek utilitas
“Land Development” dan penciptaan Added Value
bagi Stakeholders.
b.
Konsep Proper
Kebijakan
Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta dalam
penyediaan perumahan bagi masyarakat.
Konsep
Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster
Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan
menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis.
Permbangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dgn target
penyelesaian 42 unit rumah dalam waktu 6 bulan. Mengutamakan efisiensi dan
efektifitas dalam pembangunan serta
melibatkan masyarakat setempat sebagai stakehalders dalam pekerjaan phisik
konstruksi rumah.
iv. Aspek
Sosial & Environment
a.
Lokasi Proper
Terletak di Jl. Kalimantan I No. 10 Rt. 001/12 Desa
Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Sesuai SHM No. 144/Jombang seluas 2.515 m2, an. Bambang Sulistio (dibeli
oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso No 45 Rt.01/02, Jurangmangu Timur,
Pondok Aren Kab. Tangerang Rp. 427.500.000,- pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL
Serpong.
Jl. Kalimantan I
No. 11 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec.
Ciputat, Kab. Tangerang, Sesuai SHM No. 311, 339 dan 595 /Jombang seluas
1.675 m2, 280 m2, 295 m2, an. Joko Satoso (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl.
Kalimangso No 45 Rt.01/02, Jurangmangu Tmur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp.
391.500.000,- pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL
Serpong.
Proper terletak di
daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas banjir dan hanya sekitar 800 m
sebelah Tenggara dari lokasi perumahan mewah Vila Bintaro Indah dan beberapa
real estate lainnya.
b.
Demografi
Demografi Kota Tangerang terletak di Provinsi
Banten, dan berada tepat di sebelah barat kota Jakarta. Dengan luas wilayah 164,54
km2, Tangerang merupakan kota terbesar dan terpenting di Provinsi
Banten serte kedua terbesar di kawasan perkotaan Jabotabek setelah Jakarta.
c.
Kependudukan
Jumlah penduduk kota Tangerang mengalami peningkatan
setiap tahunnya dimana hal ini dapat dilihat pada tabel berikut yang
menunjukkan jumlah penduduk sejak tahun 2000 – 2007 serta tingkat pertumbuhan
penduduk per tahunnya untuk periode 2000 – 2007.
Tabel 1 : Grafik Perkembangan jumlah penduduk Kota
Tangerang 2000 – 2007
Sumber : http://www.tangerangkota.go.id
Tabel 2 : Grafik Pertumbuhan Penduduk Kota
Tangerang 2000 - 2007
Sumber : http://www.tangerangkota.go.id
Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67 dalam kurun
waktu 8 tahun, maka kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan
turut meningkat.
d.
Fasilitas Umum
Lokasi proyek ini
cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan menengah ke atas. Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain : Pasar Tradisional, Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana Pendidikan
dan terakses oleh Angkutan Umum. Access jalan
masuk ke proyek cukup padat,
namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan.
Beberapa institusi pendidikan di sekitar lokasi
proper antara lain : Sekolah Jepang Jakarta, Sekolah Tunas Permata Indonesia,
Global Jaya Scholl, SMU Pembangunan Jaya, SMAN 6 Jombang, SMP N 3 Ciutat,
Pesantren Baiturrahman.
Access Stasiun Kereta Sudimara dan Stasiun Pondok
Ranji juga tidak jauh dari lokasi proper. Fasilitas publik lainnya adalah RS
Internasional Bintaro, Gedung Bank Permata dan Kantor Bank Niaga.
Fasilitas Umum:
§ Masjid : 300 m
§ Kantor Kecamatan : 500 m
§ Puskesmas :
600 m
§ Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m
§ Pasar Tradisional : 700 m
§ Bank Permata, Bank Niaga,
Mandiri, BNI, BRI :
800 m
§ Jaringna Listrik :
ada
§ PDAM :
ada
§ Telepon :
ada
§ Berdekatan dgn lokasi proper :Bintaro Jaya, Taman Senayan, Menteng Residence,
Emerald Residence, Permata Bintaro dll.
v.
Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)
Pekerjaan Penyelesaian
Proper “Medina Residence” Bintaro diharapkan
dapat terlaksana sesuai time schedule yang direncanakan, sehingga aspek Legalitas menjadi sangat penting & perlu dipastikan
terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi
masalah hukum.
a. Perijinan
Project
Ijin IPPT : Proses
S.I.U.P : 08061 / 1.824.271
Site
Plan : 10.10.72.03.00687
S.K.D.P : 58 / 1.824
Kep. Hum dan HAM : AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2008
T.D.P : 09.03.1.51.59339
N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000
Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV.
A.
IMB Induk : Proses
Rekomendasi PLN : Proses
Rekomendasi PDAM : Proses
Keterangan Bebas Banjir : Proses
b. Rekomendasi
dari Pihak Terkait
§ Surat keterangan dari Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BP2T) PEMKAP
Tangerang, tanggal 30 April 2009
menerangkan bahwa Ijin Pemanfaatan Ruang
(IPR), Site Plan, IMB, Ijin Lokasi, Peil Banjir dan UPL/UKL telah diterima dan
sedang dalam proses penyelesaian.
§ Tanda Terima Pendaftaran Perijinan & Non Perijinan tertanggal 8 May
2009 dari PemKab Tangerang Badan Pelayanan & Perijinan Terpadu juga telah
terlampir.
§ Surat dari wakil warga yakni Ketua RT 01/Rw 012, RT 06/RW 012 Jombang
Ciputat, dan RT 03/RW 05, RT 04/RW 05 Parigi Pondok Aren, perihal Persetujuan Pemakaian jalan H Sawil
menuju Proper Medina Residence Bntaro tertanggal 8 Mei 2009 telah terlampir.
vi. Aspek
Pemasaran
a. Potensi
& Segmentasi Pasar
Kebutuhan akan
perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap masyarakat/keluarga.
Dan Lokasi proper Medina diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas
menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisi yang cukup strategis salah satunya disebabkan
oleh banyak real estate yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan real
estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh masyarakat/populasi kelas
menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun.
Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan
bahwa pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk
diperhitungkan.
b. Marketing
Strategy
Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah
dengan mengaplikasikan strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media
promosi secara intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan
Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta
umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas
proper “Medina Residence”.
Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat
penjualan Proper “Medina Residence” ini adalah menemukan target market yang
memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi
perekonomian Indonesia.
Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari
PT BSA. Melalui jaringan ini, PT BSA telah memiliki potensial buyer yang
berasal dari salah satu institusi pemerintah.
c. Project
Utility
Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh,
maka pemanfaatan lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal
dalam periode waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi
antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM
dan jaringan pendukung lainnya.
vii. Aspek
Keuangan Proyek
a. Proyeksi
Biaya Proper
b. Sumber
Dana
Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan
untuk perijinan dan modal kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya
overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan
financing proyek, Manajemen perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan
komposisi sebagai berikut :
§ 50% bersumber dari Investor/Bank
§
50% bersumber dari Dana
Sendiri
c. Proyeksi
Penjualan
Berdasarkan proyeksi
penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber pengembalian sbb. :
Penerimaan
Penjualan : Rp 10.500.000.000,- (kelebihan tanah excluded)
HPP :
Rp 8.976.300.000,-
Margin Kotor :
Rp.
1.523.700.000,- (14,51%)
d. Rencana
Cash Flow dengan asumsi harga jual Rp 200.000.000/unit
viii. Aspek
Teknis
a. Tahap
Persiapan
§ Perencanaan
§ Perijinan
§ Persiapan Awal / Land Clearing
Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai
dengan tabel berikut :
b. Tahap
Konstruksi
Pembangunan rumah beserta
saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 6 bulan. Material yang
digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.
Spesifikasi
Teknis
Jenis Pekerjaan
|
Spesifikasi
|
Rumah
|
|
Pondasi
|
Batu kali
|
Dinding
|
Batu Bata diplester dan di aci
|
Lantai
|
Keramik
|
Rangka
Atap
|
Baja Ringan
|
Penutup
Atap
|
Setara
genteng beton
|
Plafond
|
Triplek
|
Listrik
|
1300
W
|
Pintu
|
Double
triplek
|
Kusen
|
Setara
kayu borneo
|
Bak
mandi
|
Fiberglass
|
Air
|
Sumur Bor
|
Jendela
|
Setara Kayu Borne + kaca
|
Daftar Nominatif Konsumen sesuai tabel beikut :
No
|
No. Kavling/Blok
|
Type (m2)
|
Nominatif (Konsumen)
|
Harga Jual
|
1
|
36/60
|
250.000.000
|
||
2
|
36/60
|
250.000.000
|
||
3
|
36/60
|
250.000.000
|
||
4
|
36/60
|
250.000.000
|
||
5
|
36/60
|
250.000.000
|
||
6
|
36/60
|
250.000.000
|
||
7
|
36/60
|
250.000.000
|
||
8
|
36/60
|
250.000.000
|
||
9
|
36/60
|
250.000.000
|
||
10
|
36/60
|
250.000.000
|
||
11
|
36/60
|
250.000.000
|
||
12
|
36/60
|
250.000.000
|
||
13
|
36/60
|
250.000.000
|
||
14
|
36/60
|
250.000.000
|
||
15
|
36/60
|
250.000.000
|
||
16
|
36/60
|
250.000.000
|
||
17
|
36/60
|
250.000.000
|
||
18
|
36/60
|
250.000.000
|
||
19
|
36/60
|
250.000.000
|
||
20
|
36/60
|
250.000.000
|
||
21
|
36/60
|
250.000.000
|
||
22
|
36/60
|
250.000.000
|
||
23
|
36/60
|
250.000.000
|
||
24
|
36/60
|
250.000.000
|
||
25
|
36/60
|
250.000.000
|
||
26
|
36/60
|
250.000.000
|
||
27
|
36/60
|
250.000.000
|
||
28
|
36/60
|
250.000.000
|
||
29
|
36/60
|
250.000.000
|
||
30
|
36/60
|
250.000.000
|
||
31
|
36/60
|
250.000.000
|
||
32
|
36/60
|
250.000.000
|
||
33
|
36/60
|
250.000.000
|
||
34
|
36/60
|
250.000.000
|
||
35
|
36/60
|
250.000.000
|
||
36
|
36/60
|
250.000.000
|
||
37
|
36/60
|
250.000.000
|
||
38
|
36/60
|
250.000.000
|
||
39
|
36/60
|
250.000.000
|
||
40
|
36/60
|
250.000.000
|
||
41
|
36/60
|
250.000.000
|
||
42
|
36/60
|
250.000.000
|
||
Total
|
10.500.000.000
|
ix. Kesimpulan
Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek ini maka dapat kami simpulkan sebagai berikut :
·
Kinerja keuangan PT BSA
menunjukkan peningkatan yang signifikan sehingga relatif lebih aman untuk
mendapatkan pinjaman dari bank.
·
PT BSA telah memiliki
pengalaman yang memadai untuk melaksanakan proyek yang sejenis dengan proposal Proper
“Medina Residence Bintaro
·
Proyek ini memiliki prospek
yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi, spesifikasi bangunan,
serta target market yang sudah jelas.
Demikian proposal Proper “Medina Residence Bntaro”
kami sampaikan. Terima Kasih
